Оригинальные учебные работы для студентов


Диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков

Развитие системы рыночных отношений и методов государственного регулирования экономики обеспечили условия для формирования рынка земельных ресурсов. Земля представляет собой ценный, но ограниченный производственный ресурс и ее использование позволяет развивать коммерческую деятельность предприятий.

В настоящее время промышленные предприятия, не получившие в собственность земельные ресурсы, вовлечены в арендные отношения в части находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых осуществляют свою деятельность. Анализ практики арендных отношений показал, что регулярное повышение арендной платы за использование промышленными предприятиями земельных участков, ставит перед ними проблему обоснованного выбора между приобретением земельных участков в собственность или пролонгацией договоров аренды.

На основе сравнительной оценки затрат по выкупу земельных участков и суммарной арендной платы с них возникает проблема научного и методического характера диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков оценке рыночной стоимости земли, используемой в инвестиционной деятельности промышленных предприятий, определению земельных имущественных налогов и ставок арендной платы.

Анализ законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени не сформированы диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков методические подходы, регламентирующие процессы вовлечения использования земельных участков в хозяйственном обороте предприятий, что не позволяет эффективно использовать недвижимое имущество при разработке и реализации инвестиционной и экономической стратегий развития предприятий.

В этой связи разработка организационно-экономических методов обеспечения эффективного использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса является актуальным научным направлением. В диссертации исследуются теоретические и методические аспекты организации эффективного использования земельных участков промышленными предприятиями. Отдельные вопросы указанной проблемы нашли отражение в работах: Вышеизложенное обусловило актуальность диссертационного исследования.

В процессе исследования автором были поставлены и решены задачи, связанные с развитием методов инструментов вовлечения земельных ресурсов промышленных предприятий в производственный инвестиционный процесс. Определена роль землепользования в формировании производственного инвестиционного капитала промышленного предприятия Анализ системы землепользования Российской Федерации рисунок 1проведенный в диссертации, показал, что она начала формироваться в последние 10 — 15 лет, находится в процессе постоянных изменений и в настоящее время не отвечает потребностям рыночных отношений хозяйствующих субъектов, в том числе промышленных предприятий.

На промышленных предприятиях наблюдается диспропорция между суммой уставного капитала и реальной стоимостью предприятий. Автор полагает, диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков земельные активы накоплены предприятиями в натуральной форме и не вовлечены в хозяйственный оборот в связи с тем, что большинство этих предприятий не являются собственниками земельных ресурсов участков.

Данная диспропорция может быть уменьшена путем развития рыночных механизмов в системе землепользования и формирования рынка земельных участков производственного назначения. Автор подчеркивает, что выкуп земельных участков и введение их в состав основного капитала промышленных предприятий увеличивает стоимость активов и производственный потенциал более значительно, чем приобретение других элементов основного капитала.

При этом доля постоянных затрат в части амортизационных отчислений не только не увеличивается, но и снижается, что дает суммарную экономию общей себестоимости производимой продукции. По диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков автора, рыночный механизм землепользования является предпочтительнее системы бессрочного диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков и арендных отношений.

Промышленные предприятия -собственники земельных участков, имеют больше возможностей наращивать производственные мощности и активнее развивать производственный инвестиционный процесс. В диссертации рассмотрена совокупность земельных ресурсов и служб обеспечения, необходимых для функционирования промышленного предприятия как производственной инфрастуктуры. Оценку производственной инфраструктуры промышленного предприятия автор предлагает выполнять на основе разности стоимостей целостного имущественного комплекса предприятия и его активов с учетом долговых и других обязательств 1.

Принятию управленческих решений по вовлечению земельных участков в хозяйственный оборот инвестиционный процесс предприятий предшествует процедура оценки. Экономическая теория оценки недвижимости предполагает использование трех классических подходов: Это позволило автору сделать вывод о том, что наиболее адекватным сложившимся экономическим отношениям для определения диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков стоимости земельных активов предприятия, является доходный метод, который в большей степени учитывает потребности инвестиционной деятельности.

Расчетная формула рыночной стоимости земельного участка при использовании доходного метода оценки имеет вид: Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, в условиях недостаточности достоверной информации автором предлагается рассчитывать с использованием метода остатка для земли по формуле 3.

Значение N01уЛуч автор определяет как произведение стоимости строительства улучшений и среднерыночной величины доходности на вложенный капитал с учетом рентабельности вложений инвестора. Коэффициент капитализации для земли автор определяет как совокупность следующих компонентов: Анализ структуры коэффициента капитализации подтвердил, что диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков всех его компонентов только премия за риск инвестиций в недвижимость подвержена значительным колебаниям, под воздействием которых изменяется названный коэффициент.

В диссертации определены основные принципы регулирования землепользования в организации производства инвестиционной деятельности промышленными предприятиями: Данные принципы отражают интересы государственного регулирования инвестиционного использования земельных ресурсов их реализацию промышленными предприятиями, по мнению автора, целесообразно стимулировать, в том числе экономическими рычагами управления, например, гибкой системой установления ставок арендной платы. Обоснована необходимость сужения системы арендных отношений с одновременным расширением рынка земельных участков промышленного назначения Автор полагает, что выбор стратегии развития земельного рынка и форм его государственного регулирования должен основываться на национальных особенностях развития земельных отношений с учетом сложившихся факторов социально-экономического развития.

В работе отмечается, что в российской экономике появилась возможность осуществлять такие преобразования. Во-первых, российское законодательство находится в стадии своего реформирования, что позволяет вносить дополнения изменения в нормативные акты, которые регулируют функционирование системы землепользования.

Во-вторых, сложившаяся экономическая ситуация позволяет использовать в инвестиционной деятельности земельные участки промышленных предприятий, в том числе стимулировать данный процесс чрез систему платежей за землю. Центральное место в системе экономических мер принадлежит системе налогообложения. Все другие действующие формы платы за землю, нормативная цена земли и арендная плата основываются на существующих ставках земельного налога.

Исследование, проведенное в диссертации, показало, что во многих городах ставки земельного налога для некоторых видов использования земли существенно выше ставок арендной платы, но сама система установления ставок арендной платы во всех без исключения регионах России напрямую связывает их с существующими - ставками земельного налога.

В условиях формирования рынка земли нормативная цена земли должна зависеть напрямую от рыночных факторов, фактически же в настоящее время связь между нормативной и рыночной стоимостью отсутствует.

В большинстве регионов нормативная цена определяется кратно диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков земельного налога. Возможности вторичного использования промышленных площадок под жилищно-социальное строительство в силу экологического состояния почв ограничены даже при значительных вложениях на их рекультивацию. Исходя из вышеуказанного, автор, определяя многовариантность видов будущего использования, сводит их количество к минимуму в случае приобретения именно промышленных земель, так как на них нельзя планировать строительство объектов здравоохранения, детского образования, а также элитных жилых домов.

Анализ функционирования землепользования показал, что промышленные площадки чаще всего вновь застраиваются промышленными инженерными объектами. Вышеизложенное позволило автору сделать вывод о том, что ни в социально-экономическом разрезе, ни с точки зрения практики землеустройства исследование и развитие рынка земельных участков как единого рынка невозможно. Сегмент рынка промышленных площадок и участков под жилье не охватывает весь рынок земель под застройкой.

Существует достаточно много участков, занятых смешанной коммерческо-жилой застройкой; часто вредные с экологической точки зрения промышленные предприятия в нарушение всех норм отвода и требований законодательства расположены вблизи жилых объектов.

Однако даже в этом случае все основные характеристики спроса и предложения на земельные участки для промышленного и гражданского диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков принципиально различаются, заставляя выделять их в качестве самостоятельных объектов рыночного оборота.

С точки зрения субъектов и объектов земельного рынка и характера связи между спросом и предложением, рынок промышленных земель и участков под жилье представляют в своей основе совершенно различные рынки. Поэтому и ценовые пропорции на рынке промышленных площадок кардинально отличаются от показателей диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков рынке участков под жилую застройку.

Для промышленных видов деятельности нет прямой. Для другого основного вида использования земли в городах - жилищного строительства - данная закономерность теоретически существует.

Анализ рынка землепользования, проведенный в работе, показал, что государство одновременно выступает как собственник и арендодатель части земель и, кроме установленных налогов на землю, претендует на изъятие у землепользователей дополнительно части земельной ренты. Учитывая, что основными плательщиками земельного налога и арендной платы за землю являются крупные промышленные комплексы, оно стремится при любых изменениях в земельных отношениях обосновать такое положение с целью увеличения доходной части бюджета.

В диссертации отмечается, что основным недостатком действующей системы взимания платы за землю является ее слабая корреляция с реальной ценностью земельных участков, поэтому и новый Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков совершенствования современной системы взимания платы за землю. В связи с этим, автор считает, что активное развитие частной собственности на землю невозможно без реформирования системы налогообложения земельных участков.

В диссертации определен круг проблем развития производственной инфраструктуры, которая включает совокупность земельных участков, занимаемых хозяйствующим субъектом, зданий, оборудования и служб обеспечения, необходимых для организации диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков По мнению автора, следует учитывать различия в оценке рынка сельскохозяйственных и лесных земель, промышленных площадок и участков под жилищное строительство.

В сельском и лесном хозяйстве земля выступает основным средством производства, а в случае застройки земля служит условием инвестиционной деятельности. В связи с этим стоимость земельного участка, используемого в организации этих видов деятельности, диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков под влиянием различных факторов.

В результате исследования выявлены следующие недостатки арендных отношений как инструмента регулирования землепользования промышленными предприятиями: В диссертации обосновано, что для обеспечения развития промышленных предприятий, использующих земельные участки в качестве инвестиционного ресурса, целесообразно уменьшить долю арендных отношений, которые в значительной степени используются как инструмент административного регулирования в системе землепользования, а также стимулировать оформление земельных взаимоотношений в виде купли-продажи.

Выявлены ограничения механизма вовлечения земельных ресурсов промышленными предприятиями в инвестиционный процесс Ограничения механизма вовлечения земельных ресурсов промышленными предприятиями в инвестиционный процесс обусловлены неразвитостью системы землепользования, в которой не решена проблема оценки земли, максимально приближенной к ее реальной стоимости.

  • Оценка рыночной стоимости земельных участков;
  • В диссертации обосновано, что для обеспечения развития промышленных предприятий, использующих земельные участки в качестве инвестиционного ресурса, целесообразно уменьшить долю арендных отношений, которые в значительной степени используются как инструмент административного регулирования в системе землепользования, а также стимулировать оформление земельных взаимоотношений в виде купли-продажи;
  • Разработан алгоритм управления земельными ресурсами промышленных предприятий на основе использования программных средств, обеспечивающий создание информационной базы процесса управления земельными ресурсами промышленных предприятий.

В диссертации определены следующие типы ограничений: Проведенный автором анализ действующей методики государственной кадастровой оценки земель поселений, разработанной Российским земельным кадастром в рамках Постановления правительства РФ от 25.

Отсутствует разграничение понятий кадастровой и рыночной стоимости земельных участков. Автор полагает, что данное определение является слишком общим, поэтому информация, необходимая для оценки кадастровой стоимости участков, носит несистемный характер, что не дает возможности применить единую процедуру ко всем объектам оценки и получить сопоставимые результаты по объектам оценки.

Автор предлагает процедуру кадастровой оценки в соответствии с учетом требований утвержденных стандартов оценки осуществлять по следующим этапам.

Во-первых, предусмотреть разделение единого объекта оценки всю территорию города в утвержденных диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков границах на отдельные сегменты — территориальные зоны, различающиеся по функциональному назначению входящих в них земельных участков и соответствующие правовому зонированию.

Во-вторых, проводить кадастровую оценку выделенных территориальных зон по видам сегментов. В основе выделения последних, диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков объекта кадастрового учета и оценки, использовать градостроительную документацию как административный инструмент определения прав по использованию земельных участков.

В работе предлагается вместо метода остатка для оценки земли использовать метод единицы сравнения рентно-затратныйпоскольку он в большей степени соответствует решению задачи массовой оценки застроенных участков. Данный метод массовой оценки кадастровой стоимости земельных участков связан с уточнением величины ренты по местоположению и определением базовой стоимости земли для территориальных зон.

В диссертации отмечается, что действующая система оценки не в полной мере учитывает затраты на подключение к инфраструктуре по отдельным промышленным площадкам. В лучшем случае оценивается вся городская инфраструктура, стоимость которой распределяется по всей территории города. Однако потребности разных видов использования земельных участков определяются различным применением объектов инженерно-транспортной инфраструктуры.

Отказ от конкретных расчетов по каждой промышленной площадке обусловлен не столько опасением сокращения налогооблагаемой базы, сколько отсутствием информации о технических условиях подключения промышленных предприятий к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры. Автором предложен следующий порядок расчета кадастровой стоимости промышленных площадок в городской черте рисунок 2.

Рисунок 2 - Алгоритм расчета кадастровой стоимости земельного участка, занимаемого промышленным предприятием Для промышленных объектов, удаленных от селитебной части города, базовая стоимость промышленной зоны приравнивается диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков утвержденной в этом населенном пункте стоимости перевода сельскохозяйственных земель в земли под застройку с увеличением данной стоимости на величину затрат по подготовке площадки под строительство.

Итоговая кадастровая стоимость диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков земельных участков в предлагаемой методике определяется как сумма затрат на изъятие земельного участка у предыдущего землепользователя и подключения к внешним объектам инженерно-транспортной инфраструктуры. Предлагаемая методика оценки кадастровой стоимости земельного участка действующего предприятия учитывает его целевое использование — производственную деятельность, в том числе в инвестиционной стратегии.

По мнению автора, постепенное фактическое повышение интенсивности инвестирования в промышленные площадки, в том числе с целью перепрофилирования или диверсификации производства не противоречит практике оценки стоимости земельных участков диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков целей промышленной, налоговой и земельной политики, опирающейся на единые требования. Для определения мер по развитию экономических методов вовлечения земельных ресурсов в инвестиционный процесс автор сравнил заложенные в Земельным кодексе Российской Федерации варианты налогообложения налогообложение рыночной или кадастровой стоимости земельных участков.

Автор подчеркивает, что в отличие от рыночной стоимости, которая дает оценку наилучшего использования, кадастровая стоимость дает оценку текущего использования земельного участка.

Однако противопоставление кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в зависимости от оценки его текущего или наилучшего использования не позволяет реализовать основное требование Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствием с которым кадастровая стоимость земельного участка определяется на основе его рыночной цены.

В этой связи определяющим будет понятие рыночной стоимости земельного участка. При этом необходимо учитывать особенности земельного рынка, на котором невозможна быстрая смена видов использования участков. В первой половине 1990-х годов предприятия получили в пользование. Для рационального и целевого использования земельных участков промышленных предприятий автор предлагает осуществлять следующие организационные мероприятия, приведенные диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков рисунке 3.

Действующий порядок не позволяет адекватно оценивать стоимость земельного участка без привязки к находящемуся на нем имущественному комплексу, особенно при перепрофилировании разрешенного вида использования на более рентабельный. Рисунок 3 — Этапы организационных мероприятий промышленных предприятий в системе землепользования Автор предлагает на промышленных предприятиях, деятельность диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков является объектом государственного управления и приоритетами государственной промышленной политики, провести инвентаризационный учет земельных ресурсов и разработать механизм регулирования их производственного инвестиционного использования с учетом стратегических интересов государства.

Диссертация оценка рыночной стоимости земельных участков связано с дополнительными ограничениями, которые накладываются на право распоряжения основными средствами данных субъектов, определяемыми стратегическими интересами безопасности государства. На рисунке 3 проиллюстрировано то, что определение инвестиционных условий целевого финансирования в пользу прежнего пользователя земельного участка и расчет стоимости прав осуществляется с учетом возможного изменения режима использования земельного участка.

Целевое финансирование может осуществляться путем передачи денежных средств или иного имущества, в том числе ценных бумаг, а также путем поставки товаров, работ или услуг, необходимых для осуществления мероприятий инвестиционного характера.

Основным элементом экономического механизма регулирования земельного рынка является система налогообложения. Автор полагает, что в реформировании нуждается весь механизм землепользования, включающий определение арендной платы за пользование государственными или муниципальными землями; цены выкупа земельных участков приватизированными предприятиями; нормативной цены земли; компенсационных выплат за изъятие сельскохозяйственных и лесных угодий под застройку.

При этом методика расчета рыночной стоимости земельного участка не потребует корректировки. Налогооблагаемая база по земельным ресурсам промышленного назначения должна стимулировать производственную инвестиционную деятельность.

В диссертации проведен критический анализ сложившейся практики налогообложения земельных участков промышленных предприятий. Сделан вывод о целесообразности использования кадастровой оценки для формирования налогооблагаемой базы, стимулирующей производственную инвестиционную деятельность на участках промышленного назначения.

VK
OK
MR
GP